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대전 임대차분쟁변호사가 알려주는 임대차분쟁

임대차분쟁은 주택이나 상가건물 임대차 관계에서 발생하는 다양한 법적 갈등을 의미합니다. 이를 해결하기 위해 관련 법령 및 조정 절차를 이해하는 것이 중요합니다.

CONTENTS
  • 1. 임대차분쟁 | 유형
    • - 차임 또는 보증금 증감
    • - 임대차 기간 분쟁
    • - 보증금 반환 및 주택·상가 반환 분쟁
    • - 유지·수선 의무 분쟁
    • - 계약갱신 또는 계약종료 분쟁
    • - 권리금 분쟁
  • 2. 임대차분쟁 | 분쟁조정위원회를 통한 해결
    • - 임대차분쟁조정위원회
    • - 신청 및 진행 절차
    • - 조정 신청 시 제출 서류
    • - 조정의 효력
    • - 조정 제도의 장점
  • 3. 임대차분쟁 | 소송을 통한 해결
    • - 보증금반환청구소송
    • - 명도소송
    • - 권리금 소송
  • 4. 임대차계약 | 체크리스트
    • - 부동산전문변호사의 조력 시스템

1. 임대차분쟁 | 유형

법무법인 대륜의 임대차분쟁 개념 설명

임대차분쟁은 차임(임대료) 증감, 보증금 반환, 임대차 기간, 계약 갱신 등 여러 유형으로 발생할 수 있습니다.

크게 다음과 같은 유형으로 나눌 수 있습니다.

h3 img차임 또는 보증금 증감

임대료 인상이나 보증금 증액을 두고 임대인과 임차인 간에 이견이 발생하는 경우입니다.

이때, 법률에서는 일정한 조건과 한도 내에서만 증감청구가 가능하도록 규정하고 있어, 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다(「주택임대차보호법」 제7조 및 「상가건물임대차보호법」 제11조)

구분

증액청구 한도

주택

약정 차임·보증금의 20분의 1 (5%) 이내

상가건물

청구 당시 차임·보증금의 100분의 5 (5%) 이내

h3 img임대차 기간 분쟁

계약 기간의 연장 여부, 자동갱신 적용 여부, 또는 조기 해지를 둘러싼 다툼입니다.

임차인이 계약 만료 전에 퇴거를 원할 경우 위약금 문제가 발생할 수 있고, 임대인이 자동갱신을 막기 위해 갱신거절 사유를 주장하는 경우가 일반적입니다.

h3 img보증금 반환 및 주택·상가 반환 분쟁

임대차 종료 후 보증금 반환 시기나 반환금액 등을 두고 문제가 생길 수 있습니다.

또한 임차인이 목적물을 반환하지 않거나 지체하는 경우, 명도소송으로도 이어질 수 있습니다.

h3 img유지·수선 의무 분쟁

임대인과 임차인 간에 임대 목적물 반환 상태 및 건물의 유지·보수 책임 소재를 놓고 갈등이 발생할 수 있습니다.

일반적으로 임대인은 구조적·기본 설비에 대한 유지 의무, 임차인은 사용상 생긴 경미한 손상에 대해 책임을 지는 경우가 많습니다.

계약서에 명확히 정하지 않은 경우 법적 해석이 갈릴 수 있습니다.

h3 img계약갱신 또는 계약종료 분쟁

임대차 계약의 갱신 여부 및 계약 종료 조건에 관한 분쟁입니다.

대표적인 분쟁 사례는 아래와 같습니다.

▷ 임차인이 계약갱신요구권을 행사했음에도 임대인이 갱신을 거절하는 경우

▷ 임대인이 종료 통보 없이 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장하는 경우

h3 img권리금 분쟁

상가 임차인 간 권리금 지급 및 회수 문제와 관련된 분쟁이 대표적입니다.

상가 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 회수하려는 과정에서 임대인의 방해가 있는 경우 발생합니다.

하지만 상가임대차보호법상 일정 요건 하에 임대인은 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해할 수 없습니다(「상가건물임대차보호법」 제10조의4).

권리금 회수 기회를 박탈당한 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 임대차분쟁 | 분쟁조정위원회를 통한 해결

임대차분쟁 조정 위원회 해결 방법 절차

임대차분쟁 발생 시, 반드시 소송만이 해결책은 아닙니다.

임대차분쟁조정위원회는 시간과 비용 부담 없이 분쟁을 조정할 수 있도록 마련된 공식 절차입니다.

주택·상가 임대차와 관련된 대부분의 분쟁 유형을 다루고 있으며, 실효성 있는 해결책을 제공합니다.

h3 img임대차분쟁조정위원회

임대차계약과 관련된 분쟁을 신속하고 경제적으로 해결하기 위한 법정 조정 제도입니다.

주택 또는 상가건물 임대차에 관한 모든 분쟁을 모두 다루며, 한국부동산원이 서울, 경기, 강원, 세종, 전북, 경북 등지에 사무국을 운영하고 있습니다.

앞서 살펴본 임대차분쟁이 발생한 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

h3 img신청 및 진행 절차

분쟁조정 절차는 다음과 같은 4단계 과정으로 간단하게 진행됩니다.

① 신청
: 임대차 대상 주택 또는 상가 소재지 관할 조정위원회에 조정을 신청

② 조정 개시
: 신청 접수 후 즉시 조정 절차가 시작됩니다.
: 조정이 개시되면 신청서와 증빙 자료를 검토합니다.

③ 조사 및 심의
: 조사 과정에서는 당사자 진술을 청취하며, 자료 수집을 진행합니다.
: 법률·부동산 전문가로 구성된 조정위원회가 심의를 진행합니다.

④ 조정성립
: 위원회가 조정안을 제시하면, 당사자는 14일 내 서면을 통해 수락할 수 있습니다.

h3 img조정 신청 시 제출 서류

필수 서류

∙ 임대차계약서
∙ 건축물대장
∙ 신분증
∙ 주민등록초본
∙ 등기부등본 등

선택 제출

∙ 유지·수선비용 관련 영수증
∙ 권리금 산정자료
∙ 기타 입증 가능한 증빙자료 일체

h3 img조정의 효력

조정이 성립되면 당사자 간 ‘합의’로 간주되며, 조정서에 명시된 금전 지급 등은 별도의 집행문 없이도 강제집행이 가능합니다.

▶ 조정서는 법적 ‘합의서’로 간주

▶ 금전 지급, 명도, 권리금 회수 등 합의 내용이 강제집행 가능한 효력을 가짐

▶ 별도의 소송 없이도 조정서만으로 집행권원으로 활용 가능

h3 img조정 제도의 장점

조정제도는 소송에 비해 다음과 같은 실질적인 이점이 많습니다.

장점

설명

① 간편한 절차

온라인, 우편, 팩스, 방문 모두 신청 가능

② 낮은 비용 부담

수수료는 1~10만 원 수준

(소액임차인 등은 면제 가능)

③ 시간 절약

조정개시일부터 60일 이내에 결과 도출

④ 법적 강제력 보장

조정서에 따른 집행 가능

3. 임대차분쟁 | 소송을 통한 해결

임대차분쟁 소송을 통한 해결 방법

임대차분쟁조정위원회를 통한 해결이 어려운 경우나, 상대방이 조정에 불응, 조정이 불성립된 경우 등에는 법원을 통한 소송 제기가 필요합니다.

h3 img보증금반환청구소송

임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우 제기해야 하는 소송입니다.

소송을 제기하기 위해서는 임대인이 보증금을 반환할 의무가 있음에도 반환하지 않았다는 사실을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다.

주요 증거

▷ 임대차 계약서 등 계약 체결 사실을 증명하는 자료

▷ 퇴실 점검서 등 계약 종료 및 보증금 반환의 조건을 확인할 수 있는 자료

▷ 연체 내역서 등 세입자가 임대인에게 미납한 금액이 없는지 확인할 수 있는 자료

▷ 내용증명 등 보증금 반환을 요구하는 문서

h3 img명도소송

명도소송은 임차인이 계약 종료 이후에도 목적물을 반환하지 않는 경우 제기해야 합니다.

본 소송은 세입자가 더 이상 부동산을 점유할 권리가 없음에도 무단 점유를 하고 있을 때 집주인이 법원에 제기하는 소송을 말합니다.

주요 증거

▷ 임대차계약서

▷ 계약 해지 통지 또는 만료 사실

▷ 목적물 점유 상태 확인 자료
(사진, 출입문 상황 등)

h3 img권리금 소송

임대인이 권리금 회수를 방해했거나 부당하게 침해한 경우에 제기해야 하는 소송입니다.

상가건물임대차보호법에 따라 다음과 같은 행위를 한 임대인을 상대로 제기할 수 있습니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

이때 위와 같은 임대인의 행위로 인해 실제 손해가 발생하였음을 입증할 수 있어야 합니다.

주요 증거

▷ 권리금 계약서 초안 또는 협의서

▷ 신규임차인의 자력 또는 임차인 의무 이행 의사 및 능력 입증 자료

▷ 권리금 액수 및 내역이 기재된 문서 또는 계산서

▷ 임대인의 계약 거절 사실을 확인할 수 있는 문자, 이메일, 녹취록 등

▷ 실제 권리금 회수 실패로 인한 손해를 입증할 수 있는 자료

4. 임대차계약 | 체크리스트

임대차계약 체결 체크리스트 보증금 반환 소송

임대차계약을 체결할 때는 단순히 계약서에 서명하는 것만으로는 부족합니다.

계약당사자, 권리 단계, 대항력 요건 등 핵심 요소들을 꼼꼼히 점검해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

체크 항목

확인 내용 및 방법

1. 당사자 확인

신분증, 등기사항증명서 등을 통해 임대인의 실제 소유 여부와 임대 권한 확인

2. 권리순위관계 확인

대리인 계약 시 위임장과 신분증 확인

보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로 직접 송금

3. 중개대상물확인·설명서

서명 전 내용에 누락이나 허위가 없는지 꼼꼼히 읽고 확인

중개사가 설명한 내용과 일치하는지 검토

4. 대항력·우선변제권 확보

주민등록 전입신고 + 확정일자 필수

임대차 기간 중 점유와 주민등록을 계속 유지해야 대항력·우선변제권 인정

h3 img부동산전문변호사의 조력 시스템

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.


이에 따라 보증금 미반환, 명도 지연, 권리금 갈등 등 실질적인 손해가 발생한 경우, 내용증명 발송부터 조정신청, 소송 대응에 이르기까지 전문적인 법률 지원이 가능합니다.


부동산전문변호사의 조력을 통해 상황에 맞는 대응 전략을 신속히 수립해 보시길 권해 드립니다.

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