CONTENTS
- 1. 프로젝트 파이낸스(PF) | 정의
- - 일반 기업금융과의 차이점
- 2. 프로젝트 파이낸스(PF) | 주요 참여자
- - 시행사 및 SPC(PFV)
- - 시공사 및 하도급업체
- - 대주(금융기관)
- - 신탁회사
- - 투자자 및 펀드운용사
- - 수분양자
- - 보증기관 및 기타 이해관계자
- 3. 프로젝트 파이낸스(PF) | 거래 구조
- - 기본 구조
- - PFV
- - PF-ABCP
- - 간접투자기구(Fund)
- - 부동산 투자회사(REITs)
- 4. 프로젝트 파이낸스(PF) | 실무 가이드
- - 프로젝트의 경제성 및 수익성 분석
- - 특수목적회사(SPC) 설립과 역할 정의
- - 계약 구조의 명확성 확보
- - 담보 설정 및 보증 체계 점검
- - 재무 구조와 자금 흐름 관리
- - 법률 및 규제 준수 여부 확인
- 5. 프로젝트 파이낸스(PF) | 법률 지원
1. 프로젝트 파이낸스(PF) | 정의

프로젝트 파이낸스(PF)는 대규모 사업에 필요한 자금을 조달할 때, 사업을 추진하는 기업의 신용이나 기존 자산을 담보로 삼는 방식이 아닌, 해당 프로젝트 자체의 수익성과 사업성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법입니다.
쉽게 말해, "이 프로젝트가 얼마나 수익을 낼 수 있느냐"가 자금 조달의 핵심 기준이 되는 구조입니다.
향후 프로젝트가 창출할 미래의 현금흐름이 자금 상환의 원천이 되며, 일반적인 기업대출과는 달리 사업주 개인이나 회사의 보증 없이도 자금이 조달되는 것이 원칙입니다.
일반 기업금융과의 차이점
일반 기업금융은 기업 전체의 신용도와 재무건전성을 바탕으로 자금을 지원하지만, 프로젝트 파이낸스는 특정 사업의 수익성과 미래 현금흐름을 근거로 자금을 조달합니다.
이 경우 별도의 특수목적회사를 설립해 프로젝트 자체의 경제성을 중심으로 금융구조가 구성됩니다.
즉, 일반 기업금융은 기업 전체의 책임에 기반하지만, 프로젝트파이낸스는 프로젝트의 개별 리스크와 수익에 초점을 맞춥니다.
특수목적회사란?
일반적으로 자산과 리스크를 분리하기 위해 설립되며, 외부 간섭을 최소화하고 책임 범위를 제한할 수 있는 유한회사 형태로 운영되는 경우가 많습니다.
사업 목적이 달성되면 해산하거나 다른 법인에 흡수합병되는 것이 일반적이며, 실체보다는 기능 중심의 페이퍼컴퍼니로 활용되는 경우도 많습니다.
2. 프로젝트 파이낸스(PF) | 주요 참여자
프로젝트 파이낸스는 단일 기업의 자금 조달이 아니라, 다양한 주체가 역할을 분담하며 복잡하게 얽혀 있는 구조입니다.
각 참여자는 고유한 법적·계약상 책임과 권리를 가지며, 이들의 관계를 명확히 이해하는 것이 프로젝트의 안정성과 법적 리스크 관리에 매우 중요합니다.
시행사 및 SPC(PFV)
개발사업의 실질적 주체로, 프로젝트의 기획과 실행을 총괄합니다.
일반적으로 SPC(특수목적회사) 또는 PFV(프로젝트금융회사) 형태로 설립되어 사업 수행의 법적 주체가 됩니다.
시공사 및 하도급업체
프로젝트의 건설을 실제로 담당하며, 책임준공 의무를 지는 핵심 참여자입니다.
하도급업체를 통한 시공이 이루어지는 경우, 공사비 미지급 등으로 분쟁이 발생하기도 합니다.
대주(금융기관)
PF 자금을 제공하는 주체로, 사업 초기에는 브릿지론, 본 PF 단계에서는 장기자금을 대출합니다.
대출금 회수를 위해 담보권 확보, 보증 요구, 유동화(ABS, ABCP) 등의 금융기법을 활용합니다.
신탁회사
부동산 신탁을 맡아 사업자산의 관리 및 처분, 자금 집행을 대행합니다.
부동산 신탁 방식은 자금의 투명성을 높이고 채권자 보호에 유리하다는 장점이 있습니다.
투자자 및 펀드운용사
PF 구조에 간접투자 방식으로 참여하는 자본 제공자입니다.
펀드를 통해 대출 또는 지분투자 형태로 참여하며, 집합투자업자와 신탁업자가 펀드의 운용과 관리를 담당합니다.
수분양자
완공 후 분양받는 최종 소비자로, 분양계약 및 분양대금 납부를 통해 프로젝트의 수익 실현에 기여합니다.
분양 과정의 하자, 지연 등에 따라 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
보증기관 및 기타 이해관계자
대한주택보증 등 보증기관은 분양보증을 통해 리스크를 분산시키며, 그 외에도 프로젝트 투자자, 담보권자, 협력업체 등 다양한 이해관계자가 얽혀 있어 법률적 조율이 필수적입니다.
3. 프로젝트 파이낸스(PF) | 거래 구조

프로젝트 파이낸스 방식의 개발사업은 다양한 계약과 여러 이해관계자가 얽혀 복잡한 구조를 이룹니다.
주요 거래 구조는 다음과 같습니다.
기본 구조
▶ 주주 간 계약
▶ 대출 및 담보 계약
▶ 부동산담보신탁 및 공사 도급 계약
PFV
특수목적법인(SPC)인 PFV는 사업주, 시공사, 투자자 등이 주주로 참여하는 형태입니다.
법인세법상 혜택을 받아 부동산 취득세와 등록세가 감면되며, 수도권 중과 규정도 적용받지 않아 세제상 유리합니다.
PF-ABCP
대출 채권을 자산유동화증권(ABS)이나 자산유동화기업어음(ABCP)으로 전환해 금융 위험을 분산시키고, 다양한 투자자들이 자본시장을 통해 개발사업에 투자할 수 있도록 합니다.
간접투자기구(Fund)
부동산 펀드 형태로 간접투자하는 방식으로, 자산운용사가 수탁회사 명의로 대출계약을 체결하거나 대출 채권을 인수해 개발사업에 참여합니다.
부동산 투자회사(REITs)
부동산투자회사법에 따라 설립된 REITs는 주식 공모 등을 통해 자금을 모아 부동산 개발사업에 투자합니다.
기업 구조조정을 목적으로 하는 CR REITs나 개발 전문 REITs 등 다양한 유형이 있습니다.
4. 프로젝트 파이낸스(PF) | 실무 가이드

프로젝트 파이낸스(PF)의 성공은 사업 구조를 얼마나 체계적이고 면밀하게 설계하느냐에 크게 좌우됩니다.
다음은 PF 사업 구조를 설계하고 검토할 때 반드시 고려해야 할 핵심 사항들입니다.
프로젝트의 경제성 및 수익성 분석
사업이 창출할 미래 현금흐름을 정확히 예측하는 것이 가장 중요합니다.
수익성 분석을 통해 자금 상환 능력을 평가하고, 예상치 못한 리스크에 대비한 시나리오 분석도 병행해야 합니다.
특수목적회사(SPC) 설립과 역할 정의
SPC는 프로젝트의 법적 주체로서 자산과 부채를 분리하고 위험을 한정하는 역할을 합니다.
SPC 설립 시 지분 구조, 경영권, 책임 분담 등에 대한 명확한 규정이 필요합니다.
계약 구조의 명확성 확보
시행사, 시공사, 금융기관, 신탁회사 등 참여자 간 계약 관계를 꼼꼼히 설계해야 합니다.
각 계약의 권리와 의무를 명확히 하고, 분쟁 발생 시 대응 방안을 사전에 마련하는 것이 중요합니다.
담보 설정 및 보증 체계 점검
담보권 설정과 보증 계약은 PF 자금의 안전성 확보에 필수적입니다.
담보 범위와 우선순위, 보증 책임 범위 등을 명확히 하여 금융 리스크를 최소화해야 합니다.
재무 구조와 자금 흐름 관리
자본금 조달부터 대출금 상환까지의 현금 흐름을 체계적으로 관리해야 합니다.
자금 사용 계획과 상환 스케줄을 현실적으로 수립하고, 비상시 유동성 확보 방안도 준비해야 합니다.
법률 및 규제 준수 여부 확인
관련 법률과 금융 규제를 철저히 준수하는지 검토해야 합니다.
특히 조세 특례, 금융 규제 완화 조치 등 제도적 혜택을 최대한 활용할 수 있도록 구조를 설계해야 합니다.
5. 프로젝트 파이낸스(PF) | 법률 지원
프로젝트 파이낸스는 다양한 이해관계자와 복잡한 계약 구조가 얽혀 있어, 법률적 쟁점과 위험 요소가 상존합니다.
이에 따라 사전에 체계적인 법률 검토와 리스크 관리가 반드시 필요하며, 경험이 풍부한 변호사의 조력이 프로젝트 완수를 위한 핵심 요소입니다.
본 법인은 다수의 프로젝트 파이낸스 자문 경험을 바탕으로, 각 단계별 법률 리스크를 면밀히 분석하고 적합한 해결책을 제시합니다.
또한 또한 금융기관, 투자자와의 협상 및 계약 체결 등 다양한 측면에서 성공적인 프로젝트 진행을 위해 최선을 다하고 있습니다.
만약 복잡한 프로젝트 파이낸스 과정에서 신속하고 정확한 법률 지원이 필요하실 때 언제든지 🔗금융전문변호사에게 조력을 요청해 주시길 바랍니다.