대전 계약해지변호사가 알려주는 계약해지

해제는 이미 성립된 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적 의사표시입니다.

다시 말해, 해제가 이루어지면 처음부터 계약이 없었던 것처럼 되며, 당사자는 상호 원상회복 의무를 부담하게 됩니다(민법 제548조).

해제의 효과

해지는 계약의 성격상 일정 기간 지속되는 계속적 계약에 한해 인정되는 종료 방법으로, 그 시점 이후 효력만 소멸합니다.

즉, 이미 발생한 계약 효력은 그대로 두되, 해지 이후부터 계약은 종료됩니다.

예를 들어, 임대차계약에서 임대인이 차임 2기를 연체한 임차인에 대해 해지 통보를 하면, 그 시점 이후에는 임대차 효력이 없어지게 됩니다(민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조 등).

임대차계약은 약정한 기간이 만료되면 당연히 종료됩니다.

다만, 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않은 경우에는 묵시적 갱신으로 간주되어 임대차계약이 자동 연장됩니다(주택임대차보호법 제6조).

임대인이 갱신을 거절하려면 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지해야 합니다.

묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든 해지통보가 가능하고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후 계약은 종료됩니다.

임차인이 파산선고를 받은 경우, 임대인은 해지통고를 통해 계약을 종료할 수 있습니다(민법 제637조).

특정 상황에서는 해지통보가 도달하면 별도의 상대방 동의 없이 계약이 종료됩니다.

임차인이 즉시 해지할 수 있는 경우

임대인이 즉시 해지할 수 있는 경우

계약기간 중이라도 특약 또는 법률상 사유가 있으면 중도해지가 가능합니다.

임차인의 해지

임대인의 해지

마찬가지로 해지권 유보 특약이 있거나, 임차인의 파산, 중대한 의무위반 등이 있다면 중도해지가 가능합니다.

계약해지는 상대방에게 의사표시가 도달해야 효력이 발생합니다.

구두로 해지 의사를 밝히는 것도 가능하지만, 추후 분쟁을 예방하고 향후 소송에서 증거로 활용하기 위해서는 서면 통지, 특히 내용증명 우편을 통해 해지 의사를 표시하는 것이 바람직합니다.

내용증명서에는 다음과 같은 핵심 내용을 빠짐없이 기재해야 합니다.

이렇게 작성된 내용증명은 추후 보증금 반환소송이나 강제집행 회피, 임대차 분쟁 조정 등 법적 절차에서 유효한 증거로 활용될 수 있으며, 법원의 판단에 중요한 참고자료가 됩니다.

내용증명서는 다음 절차와 요령에 따라 작성합니다.

작성한 내용증명서 3부를 가까운 우체국에 제출합니다.

이때 1부는 수취인에게 발송, 1부는 우체국 보관, 1부는 본인 보관합니다.

우체국은 해당 내용증명 등본을 3년간 보관하며, 이 기간 내 언제든지 재발급받을 수 있습니다.

계약이 해지되면 임대차관계는 장래를 향해 종료됩니다.

이에 따라 임차인은 주택을 반환하고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다(민법 제550조, 제536조).

계약당사자가 계약을 위반하여 해지가 된 경우, 고의 또는 과실이 있다면 손해배상청구가 가능합니다(민법 제551조, 제390조, 제750조).

임대차계약이 종료되었더라도, 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 주택 인도를 거절할 수 있습니다.

이른바 동시이행항변권입니다.

임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기명령 신청을 할 수 있는 권한을 얻게 됩니다.

이후 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면, 임차인은 주택을 인도하지 않고 이사를 가더라도, 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

(단, 주민등록과 점유 요건을 갖춘 상태에서 신청했을 경우)

계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.

단, 임차인의 원상회복 의무와 상계될 수 있습니다. (예 : 파손된 설비, 도배, 청소비 등)

만약 계약이 해지되고 주택 인도를 마쳤음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.

보증금 반환의 방법

임대인은 체납 차임, 임대물 훼손에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한 계약 위반에 따라 위약금이나 계약금 몰취가 발생할 수도 있습니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

계약해지 사유의 정당성 검토부터 보증금 반환 청구, 강제집행, 소유권 이전 등 관련 절차 전반에 걸쳐 실효성 있는 법률 지원 제공이 가능합니다.

만약 혼자 모든 절차를 감당하기 어렵다면, 부동산변호사의 조력을 통해 보다 정확하고 신속한 절차를 진행해 보시길 바랍니다.