CONTENTS
- 1. 하자보수소송 | 개념
- - 필요성
- - 하자의 유형
- 2. 하자보수소송 | 법적 근거 및 책임 범위
- - 법적 쟁점
- - 집합건물법
- - 주택법
- - 공동주택관리법
- 3. 하자보수소송 | 절차 및 소송 진행 방식
- - 하자조사 및 감정
- - 하자 통보 및 보수 요구
- - 하자보수이행청구 또는 손해배상 청구
- - 법원 감정 절차
- - 판결 및 보상
- 4. 하자보수소송 | 손해배상액 산정 구조
- - 채권양도비율
- - 법원 감정 금액
- - 법원 배척 금액
- - 책임제한 법리
- 5. 하자보수소송 | 주요 입증 자료
- - 하자 발생 입증 자료
- - 시공상의 잘못 또는 계약 불이행 입증 자료
- - 하자의 규모와 손해액 입증 자료
- - 입주자대표회의의 정당성 관련 자료
- 6. 하자보수소송 | 체크리스트
- - 사전 준비 단계
- - 소송 제기 및 감정 단계
- - 판결 및 후속 조치
- - 건설전문변호사의 조력 시스템
1. 하자보수소송 | 개념

하자보수소송은 아파트, 주상복합, 오피스텔 등 건축물에서 발생한 ‘하자’에 대해, 시공사나 분양사를 상대로 하자의 보수 또는 그에 상응하는 손해배상을 청구하는 민사소송입니다.
필요성
하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열 및 침하, 파손, 들뜸 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 의미합니다.
이는 단순한 외관의 결함을 넘어서, 건물의 기능과 안전에 심각한 영향을 미칩니다.
더불어 장기적으로는 자산 가치 하락 및 거주자의 권리 침해로까지 이어질 수 있습니다.
특히, 공동주택에서는 입주민 전체의 피해가 발생하므로 입주자대표회의 차원의 대응이 요구됩니다.
하자의 유형
하자는 아래와 같이 다양한 양태로 나타납니다.
: 균열, 파손, 침하, 누수, 변색 등 외관상 쉽게 확인 가능한 하자
∙ 성능 하자
: 방화문, 층간소음, 설비 불량 등 기능이 미흡한 경우
∙ 구조 하자
: 지반 침하, 철근 부식 등 건축물의 안전에 영향을 주는 경우
∙ 채무(계약)불이행 하자
: 약정된 품질, 사양에 미달하는 시공 등
2. 하자보수소송 | 법적 근거 및 책임 범위

하자보수소송의 대상이 되는 하자 보수에 관한 책임은 다음의 법률에 근거하여 발생합니다.
법률 | 적용 대상 | 하자담보책임자 |
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 분양 공동주택 | 분양자, 시공자 |
주택법 | 일반 주택 및 공동주택 | 사업주체(시행·시공) |
공동주택관리법 | 공동주택 | 사업주체 |
법적 쟁점
하자보수소송에서는 ‘하자 발생 시점’과 ‘담보책임 기간’이 핵심 쟁점이 됩니다.
같은 하자라도 적용 법률에 따라 담보책임 기간이 달라지며, 하자 유형에 따라 기간이 차등 적용되므로 정확한 법률 해석과 분류가 필요합니다.
각 법률별로 주요 하자 항목에 따른 하자담보책임 기간은 아래와 같습니다.
집합건물법
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2와 동법 시행령 제5조 등에 따라 다음과 같은 하자에 대해 담보책임이 발생하며 상이한 존속기간이 적용됩니다.
담보책임 기간 | 하자의 유형 |
10년 | 주요구조부, 지반 |
5년 | · 기산일 전 발생 하자 : 미시공, 변경시공 |
· 기산일 후 발생 하자 : 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사 등 구조상·안전상 하자 | |
3년 | · 기능상·미관상 하자 : 건축설비, 목공사, 창호, 조경, 전기전력 설비, 소방시설 등 |
2년 | · 마감공사 하자 등 교체, 보수가 용이한 하자 : 미장, 수장, 도배, 타일 등 |
※ 사용 검사일 전후의 하자(주관적/객관적하자)에 적용됨
주택법
주택법 시행령 제59조 제1항 및 별표6에 따라 다음과 같은 하자에 대해 일정기간의 담보책임 기간이 적용됩니다.
담보책임 기간 | 하자의 유형 |
10년 | 기둥, 내력벽 등 내력구조부 |
5년 | 보, 바닥 및 지붕 등 내력구조부 |
4년 | 철근콘크리트, 지붕 및 방수 |
3년 | 포장공사, 지정 및 기초, 구조용 철골, 가스, 소화설비, 전기 전력 |
2년 | 대지조성, 조적공사, 창호공사, 조경공사, 마감공사 |
1년 | 목공사, 창호공사, 마감공사, 잔디심기, 금속공사, 조명설비 |
※ 사용 검사일 등부터 담보책임기간 내에 발생한 하자에 적용됨
공동주택관리법
공동주택관리법 제36조 및 동법 시행령 제36조에 따라 다음과 같은 하자에 따라 일정 기간 담보 책임이 발생합니다.
담보책임 기간 | 하자의 유형 |
10년 | 내력구조부, 지반공사의 하자 |
5년 | · 구조상, 안전상 하자 : 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사 등 |
3년 | · 기능상·미관상 하자 : 건축설비, 목공사, 창호, 조경, 전기전력 설비, 소방시설 등 |
2년 | · 마감공사 하자 등 교체, 보수가 용이한 하자 : 미장, 수장, 도배, 타일 등 |
※ 사용 검사일 등부터 담보책임기간 내에 발생한 하자에 적용됨
3. 하자보수소송 | 절차 및 소송 진행 방식

하자보수소송은 일반 민사소송 절차를 따르지만, 전문성과 복잡성이 높은 사건인 만큼 사전 준비와 증거 확보가 매우 중요합니다.
특히 공동주택의 경우, 입주자대표회의를 중심으로 체계적인 대응이 필요합니다.
하자조사 및 감정
소송에 앞서 하자의 실존 여부와 그 범위를 객관적으로 확인하기 위해 전문기관 또는 감정인을 통해 하자조사(현장 점검)를 실시합니다.
하자의 종류에 따라 구조기술사, 건축사 등 관련 전문가의 의견이 요구될 수 있으며, 이때 조사결과는 추후 법원 감정 자료로 활용될 수 있습니다.
하자 통보 및 보수 요구
시공사 또는 분양사에 하자 사실을 통지하고 보수를 정식으로 요구하는 절차를 거쳐야 합니다.
이 과정은 훗날 소송 시 ‘보수요구 이행 여부’에 대한 쟁점으로 작용하므로, 내용증명 우편 등 방법으로 요구 사실을 남겨두는 것이 바람직합니다.
하자보수이행청구 또는 손해배상 청구
보수요구에 대해 시공사가 미이행하거나 일부만 조치할 경우, 다음의 방식으로 소송을 제기할 수 있습니다.
: 하자 항목의 보수를 직접 이행해달라고 요구하는 청구
∙ 손해배상청구
: 하자 보수가 불가능하거나 이미 자비로 수리한 경우, 그에 상응하는 금전 배상을 청구
법원 감정 절차
하자의 원인, 범위, 보수 비용 등을 판단하기 위해 법원은 공식 감정인을 지정해 감정을 실시합니다.
이 과정은 소송의 핵심 쟁점이 되는 단계로, 감정 결과에 따라 판단의 방향이 좌우될 수 있습니다.
※ 감정 결과가 부당하다고 판단되는 경우, 보정신청 또는 추가 감정을 요청할 수 있습니다.
판결 및 보상
법원은 감정 결과와 제출된 증거, 계약서 등을 바탕으로 판결을 내립니다.
이때 하자의 책임이 인정될 경우, 법원은 시공사 등에 보수 명령 또는 금전배상을 명하는 판결을 내립니다.
4. 하자보수소송 | 손해배상액 산정 구조

하자보수소송에서 청구가 인용되더라도, 실제 지급받게 되는 손해배상액은 여러 요인을 고려한 산식에 따라 산정됩니다.
단순히 하자 규모나 감정금액만으로 배상액이 결정되는 것은 아니며, 다음과 같은 4가지 주요 항목이 순차적으로 반영됩니다.
채권양도비율
공동주택의 경우, 하자담보청구권은 각 세대의 구분소유자에게 귀속됩니다.
이에 따라 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 하자보수청구권을 양도받은 범위 내에서만 시공사 등을 상대로 소송을 제기할 수 있으며, 최종 배상금 역시 양도받은 비율만큼 인정됩니다.
법원 감정 금액
법원은 사건의 기술적 판단을 위해 공인 감정인을 지정하고, 하자의 유형과 범위를 감정합니다.
이때 감정은 아래의 두 기준을 중심으로 이루어집니다.
: 약정된 품질·사양에 미달한 경우
∙ 객관적 하자
: 통상적 품질 기준 또는 법령 기준에 미치지 못한 경우
법원이 인정한 감정 결과는 배상 산정의 기초 수치가 됩니다.
법원 배척 금액
시공사는 감정결과에 대해 ‘도서대로 시공했다’거나 ‘설계상 허용범위 내의 사소한 문제’라는 등 방어 논리를 제시합니다.
법원은 이 과정에서 일부 항목을 배척(감액)할 수 있으며, 최종 인정된 하자 항목만 손해배상 산정의 대상이 됩니다.
책임제한 법리
마지막으로, 법원은 다음과 같은 사정을 고려해 책임을 제한할 수 있습니다.
∙ 자연적 노화로 인한 손상이 하자로 오인된 경우
∙ 감정 시점이 사용검사일로부터 상당한 시간이 경과한 경우
실무상, 하자감정 시점까지의 경과 기간에 따라 1년당 약 5% 비율로 책임이 감액되는 것이 일반적입니다.
5. 하자보수소송 | 주요 입증 자료

하자보수소송은 기술적, 법률적 입증이 병행되어야 하는 절차로, 철저한 자료 준비가 승소 가능성을 좌우합니다.
특히 감정 전후 단계에서 하자의 존재, 책임 귀속, 손해 발생 및 그 규모를 뒷받침할 수 있는 자료를 적절히 제출해야 하며, 다음과 같은 자료들이 핵심적으로 요구됩니다.
하자 발생 입증 자료
자료 | 내용 |
하자사진 및 동영상 | 하자의 위치, 범위, 진행 상태 등을 확인할 수 있는 시각 자료 |
하자 내역서 | 발생 일자, 위치, 내용, 증상 등을 정리한 문서 |
입주자 민원 기록 | 공동주택의 경우 관리사무소에 접수된 반복 민원 내역 등 |
사진은 하자 발생 직후와 소송 직전 시점, 감정 직전의 상태를 시계열별로 정리하면 신뢰도와 설득력이 높아집니다.
시공상의 잘못 또는 계약 불이행 입증 자료
자료 | 내용 |
설계도면 및 시방서 | 약정된 시공 내용과 비교 가능한 기준 자료 |
감리보고서 및 검측일지 | 시공상의 문제 또는 하자 원인 추적에 유용 |
도급계약서·분양계약서 | 품질 보증 범위 및 하자보수 의무에 관한 조정 |
감리 일지에 반복 지적된 사항이 실제 하자로 이어졌다면 시공사의 과실 책임을 입증하는 강력한 근거가 됩니다.
하자의 규모와 손해액 입증 자료
자료 | 내용 |
법원 감정 결과서 | 법원이 채택한 객관적 손해액 기준 |
민간 전문가의 사전 감정서 | 소송 전 하자 조사에 따른 복구비 추정 |
보수공사 견적서 | 실제 복구에 필요한 공사비 산정 |
법원 감정 전이라면, 건축사·기술사의 민간 감정서나 시공사 견적서를 통해 손해액을 개략적으로 입증할 수 있습니다.
입주자대표회의의 정당성 관련 자료
공동주택의 경우 다음과 같은 증거가 필요합니다.
: 입주민들로부터 권리를 양수했다는 증거
∙ 입주자대표회의 회의록
: 소송 제기 관련 의결 절차의 적법성 확인
권리자 요건이 충족되지 않으면 소 제기 자체가 각하될 수 있으므로, 양도서의 수량과 대표회의의 결의 절차는 반드시 명확히 준비되어야 합니다.
6. 하자보수소송 | 체크리스트

하자보수소송은 감정, 계약, 입증 등 다양한 요소가 복합된 절차로, 사전에 철저한 준비가 요구됩니다.
다음은 소송 진행 전후 단계에서 반드시 점검해야 할 핵심 사항을 체크리스트 형식으로 정리한 것입니다.
사전 준비 단계
▷ 하자보수 청구권 양도서 확보 (구분소유자 과반수 이상)
▷ 하자 발생 내역 정리 (위치, 증상, 발생 시점 등)
▷ 하자 사진·영상 확보 (시간대별, 대표 사례 위주로 촬영)
▷ 하자 관련 민원 및 보수 요청 이력 확보
▷ 설계도면, 시방서, 감리보고서 등 시공 관련 자료 수집
▷ 사전 기술감정 또는 견적자료 확보 (선택사항)
소송 제기 및 감정 단계
▷ 피고 선정 정확성 검토 (시공사, 시행사 등)
▷ 소송금액 산정 기준 확인 (감정예상액 대비 채권양도비율 등)
▷ 법원 감정 준비 및 현장 동행자 사전 섭외
▷ 감정인에게 충분한 설명자료 제공 (하자발생경위서 등)
▷ 감정 후 보완자료 또는 의견서 제출 여부 검토
판결 및 후속 조치
▷ 책임제한비율 적용 여부 및 적정성 판단
▷ 판결금액 산정 구조 검토
▷ 판결 확정 후 강제집행(압류, 추심 등) 여부 검토
▷ 실제 하자보수 공사 착공 및 비용 정산 여부 확인
▷ 지속적 하자 발생 시 후속 대응 계획 마련
건설전문변호사의 조력 시스템
본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 건설전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.
이에 따라 하자 발생과 관련하여 내용증명 발송부터 청구소송 제기, 감정신청 및 손해배상 청구까지 전 과정에 대한 법률지원이 가능합니다.
만약 혼자서 법적 대응을 하기 어려우시다면, 건설전문변호사의 조력을 받아 권리를 회복해 보시길 바랍니다.